Consulta con tu gestor si tienes dudas sobre tu situación fiscal concreta.
Este artículo es orientativo. La casuística fiscal puede variar según tu régimen (particular, autónomo, SL) y el uso del inmueble. Ante la duda, un gestor te costará menos que un problema con Hacienda.
¿Hay que cobrar IVA al inquilino por la luz?
Si alquilas una vivienda habitual — un piso, una habitación, un apartamento donde el inquilino vive — la respuesta es no. No cobras IVA. Ni en la renta del alquiler ni en los suministros que repercutes (luz, agua, gas).
Si alquilas un local comercial u oficina, la historia cambia: el arrendamiento tributa al 21% de IVA, y los suministros que repercutes también.
Por qué: la regla del art. 20.1.23 LIVA
El alquiler de vivienda habitual está exento de IVA según el artículo 20.1.23 de la Ley del IVA (LIVA). La Agencia Tributaria considera que los suministros repercutidos al inquilino son un accesorio de ese arrendamiento — siguen el mismo régimen. Si la operación principal (el alquiler) está exenta, el accesorio (la luz que repercutes) también lo está.
En lenguaje llano: el Estado dice que cuando alquilas para que alguien viva, ni el alquiler ni sus suministros llevan IVA. El inquilino no te paga ese impuesto y tú no lo ingresas en Hacienda.
La excepción: local comercial o uso mixto
Si el inmueble se alquila como oficina, consulta, taller o cualquier actividad económica, el arrendamiento está sujeto y no exento de IVA (21%). En ese caso, los suministros que repercutes también llevan IVA, y tú —como arrendador— tendrás que estar dado de alta como empresario o profesional a efectos de IVA.
¿Y si el inquilino usa el piso como domicilio fiscal de su empresa pero vive allí? Aquí la cosa se complica. Si el uso predominante es residencial, suele mantenerse la exención. Pero si hay uso mixto real, lo mejor es documentarlo bien y consultar a un gestor.
¿Necesito emitir una factura formal?
Aquí otro alivio: si eres un particular (no eres autónomo ni tienes una sociedad), no tienes obligación de emitir una factura al uso. La normativa fiscal española exige la factura a empresarios y profesionales. Un propietario particular que alquila su vivienda no es ninguno de los dos a estos efectos.
Lo que sí conviene (y en muchos casos se exige en el contrato) es entregar un justificante o recibo que documente el cobro. No tiene formato oficial obligatorio, pero debe quedar claro qué se cobra y por qué.
¿Y si soy autónomo o tengo una SL?
Depende de cómo tengas declarada la actividad. Si tu actividad principal es el arrendamiento de bienes inmuebles y estás dado de alta en el epígrafe correspondiente del IAE (Impuesto sobre Actividades Económicas), la situación puede ser diferente a la de un particular.
En la mayoría de casos, el alquiler de vivienda habitual sigue siendo exento de IVA incluso para autónomos o SL — porque la exención va ligada al tipo de uso del inmueble, no al régimen fiscal del arrendador. Pero hay matices, y aquí es donde de verdad te recomendamos consultar a tu gestor.
Qué debe incluir el justificante de cobro de suministros
Aunque no sea una factura oficial, el recibo que entregas al inquilino debería tener estos datos para que todo quede bien documentado:
- Periodo que cubre (p. ej. 01/05/2026 – 31/05/2026)
- Dirección del inmueble y CUPS (el código identificador del suministro eléctrico)
- Días que ha estado el inquilino en ese periodo
- Importe total de la factura original y parte proporcional que le corresponde
- Concepto claro: «Repercusión proporcional de suministro eléctrico»
- Firma o sello del propietario (o de la plataforma que gestiona el cobro)
Ejemplo de recibo simple (sin IVA)
Así quedaría un justificante para un inquilino en una vivienda habitual
| Periodo | 01/05/2026 – 31/05/2026 |
| Dirección | C/ Ejemplo 12, Hab. 3 — Palma de Mallorca |
| CUPS | ES0031XXXXXXXXXXXXXXXXDR |
| Días ocupados | 31 de 31 días |
| Consumo asignado | 87,450 kWh |
| Importe (sin IVA — exento art. 20.1.23 LIVA) | 28,40 € |
| Total a pagar | 28,40 € |
Concepto: Repercusión proporcional de suministro eléctrico correspondiente al periodo indicado. Arrendamiento de vivienda habitual exento de IVA (art. 20.1.23 LIVA).
Lo que sí está prohibido: cobrar más de lo que pagas
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es clara: cuando el suministro está a nombre del propietario y se repercute al inquilino, no puedes cobrar más de lo que te factura la compañía eléctrica. Si cobras un margen por encima del coste real, ese exceso:
- No es técnicamente renta (y tampoco es repercusión de suministro) — es un ingreso no declarado.
- Puede dar lugar a reclamaciones del inquilino, especialmente si la relación acaba mal.
- En caso de inspección, Hacienda lo tratará como ingreso oculto.
La regla de oro es simple: repercutes exactamente lo que pagas, ni un céntimo más. Si tienes varios inquilinos, el reparto entre ellos debe sumar el 100% de la factura — no más.
SplitWatt genera el desglose automáticamente
Sin que tengas que hacer un recibo a mano. Calculamos lo que le corresponde a cada inquilino según los días que ha estado, generamos el justificante y cobramos por ellos. Tú solo revisas y apruebas.
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